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Was die degressive AfA ist
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt die Kosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Betrag abgezogen. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sind das nach § 7 Abs. 4 EStG 3 Prozent der Kosten für Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes pro Jahr.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG funktioniert anders. Sie beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr ist der Abzug damit deutlich höher als bei der linearen Methode. Weil der Restwert jedes Jahr sinkt, werden die Beträge danach kleiner. Eingeführt wurde die Regel mit dem Wachstumschancengesetz vom März 2024.
Für welche Gebäude sie gilt
Begünstigt sind Wohngebäude in einem Mitgliedstaat der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums. Es gibt zwei Wege:
- Eigener Bau: Mit der Herstellung wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen. Als Baubeginn gilt das Datum der nach Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige.
- Kauf: Der Kaufvertrag wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam geschlossen, und die Immobilie wird bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben.
Wer eine Neubauwohnung erst im Jahr nach der Fertigstellung kauft, kann die degressive AfA nicht nutzen. Für Bestandsimmobilien gilt sie ebenfalls nicht. Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, sind ausgeschlossen.
Im ersten Jahr wird die AfA zeitanteilig berechnet, also nur für die Monate ab Anschaffung oder Fertigstellung. Solange die degressive AfA läuft, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig.
Was abgeschrieben wird
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der Gesamtpreis deshalb auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden im gleichen Verhältnis zugeordnet. Der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA.
Rechenbeispiel: degressiv und linear im Vergleich
Ein Kapitalanleger kauft im Januar eine im selben Monat fertiggestellte Neubauwohnung. Auf das Gebäude entfallen einschließlich Nebenkosten 300.000 €.
| Jahr | Degressive AfA (5 % vom Restwert) | Lineare AfA (3 %) |
|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 9.000 € |
| 2 | 14.250 € | 9.000 € |
| 3 | 13.538 € | 9.000 € |
| 5 | 12.218 € | 9.000 € |
| 10 | 9.454 € | 9.000 € |
| Summe Jahre 1 bis 10 | 120.379 € | 90.000 € |
| Restwert nach 10 Jahren | 179.621 € | 210.000 € |
Nach zehn Jahren hat der Anleger mit der degressiven Methode rund 30.400 € mehr abgeschrieben. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht der Mehrbetrag des ersten Jahres von 6.000 € einer rechnerischen Steuerminderung von 2.520 €, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Wichtig ist die Einordnung: Über die gesamte Nutzungsdauer wird nicht mehr abgeschrieben als die Anschaffungskosten. Die degressive AfA zieht Abschreibungen nach vorn. Der Vorteil liegt vor allem in der früheren Steuerentlastung und damit in der Liquidität der ersten Jahre.
Wechsel zur linearen AfA
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist ausdrücklich erlaubt. Ab dem Wechsel richtet sich die AfA nach dem dann noch vorhandenen Restwert und dem Prozentsatz, der sich aus der Restnutzungsdauer ergibt. Ein Wechsel in die umgekehrte Richtung ist nicht vorgesehen.
Rechnerisch lohnt sich der Wechsel, sobald der lineare Betrag höher ist als 5 Prozent des Restwerts. Legt man die typisierte Nutzungsdauer von rund 33 Jahren zugrunde, ist das im Beispiel etwa ab dem 15. Jahr der Fall. Dann stehen einer degressiven AfA von rund 7.300 € etwa 7.570 € linearer AfA gegenüber, berechnet aus dem Restwert geteilt durch die verbleibende Nutzungsdauer. Den genauen Zeitpunkt sollte eine Steuerberatung im Einzelfall berechnen.
Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Erfüllt die Wohnung zusätzlich die Voraussetzungen des § 7b EStG, insbesondere den Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), können beide Abschreibungen nebeneinander genutzt werden. Dann kommen in den ersten vier Jahren bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung auf eine gedeckelte Bemessungsgrundlage hinzu. Signum entwickelt Neubauprojekte, bei denen diese Kombination in Betracht kommen kann; maßgeblich sind jedoch stets die Daten des einzelnen Objekts.
Verkauf und Haltedauer
Wird eine vermietete Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Bei der Gewinnermittlung mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Eine höhere AfA führt in diesem Fall zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Verkauf bei Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.
Rechner
Degressiv oder linear: der Unterschied für Ihre Immobilie
Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, sondern früher.
Häufige Fragen
Kann ich die degressive AfA für eine ältere Bestandswohnung nutzen?
Nein. Sie gilt nur für neu hergestellte Wohngebäude und für Käufe bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.
Muss ich mich beim Kauf zwischen linear und degressiv entscheiden?
Ja, die Methode wird mit der ersten Steuererklärung gewählt. Von degressiv kann später zur linearen AfA gewechselt werden, nicht umgekehrt.
Lässt sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG verbinden?
Ja, wenn das Gebäude zusätzlich die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt, etwa den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG und die Baukostenobergrenze.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.