Die gesetzliche Ausgangslage
Für Gebäude im Privatvermögen gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG feste Abschreibungssätze. Sie hängen vom Jahr der Fertigstellung ab:
| Fertigstellung | Lineare AfA pro Jahr | Typisierte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält eine Ausnahme. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei Baujahren von 1925 bis 2022) oder weniger als 40 Jahre (bei Baujahren vor 1925), kann die AfA nach dieser kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden. Den Nachweis muss die Eigentümerin oder der Eigentümer führen.
Welcher Abschreibungssatz sich daraus ergibt
Der Abschreibungssatz ergibt sich aus 100 geteilt durch die nachgewiesene Restnutzungsdauer. Eine Restnutzungsdauer von 33 Jahren entspricht rund 3 Prozent, 25 Jahre entsprechen 4 Prozent und 20 Jahre entsprechen 5 Prozent. In der Praxis führen Gutachten bei älteren Bestandsgebäuden häufig zu Abschreibungssätzen in einer Spanne von etwa 3 bis 5 Prozent statt der typisierten 2 oder 2,5 Prozent. Das Ergebnis hängt aber vom Zustand des einzelnen Gebäudes ab und ist nicht garantiert.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19)
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Steuerpflichtige jede Darlegungsmethode wählen dürfen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist dafür keine Voraussetzung. Entscheidend ist, dass sich aus dem Gutachten Rückschlüsse auf die maßgeblichen Faktoren ziehen lassen, also auf den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen.
Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23)
In diesem Urteil hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass auch ein Gutachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung geeignet sein kann. Zugleich stellte er klar, dass der bloße Verweis auf die modellhafte Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer nach dieser Verordnung allein nicht ausreicht. Das Gutachten muss die Umstände des konkreten Gebäudes berücksichtigen, etwa durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen. Die strengeren Vorgaben der Finanzverwaltung aus dem Jahr 2023 sah das Gericht als nicht vom Gesetz gedeckt an.
Die Haltung der Finanzverwaltung
Das Bundesfinanzministerium hatte im Februar 2023 hohe Anforderungen an den Nachweis gestellt. Unter anderem sollten nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Personen anerkannt werden.
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Ministerium dieses Schreiben ersatzlos aufgehoben. Seitdem gelten die Grundsätze der Rechtsprechung. Ein im Jahr 2025 geplanter Entwurf, die Anforderungen per Verordnung neu zu regeln, wurde im Regierungsentwurf der sogenannten 7. Mantelverordnung wieder gestrichen. Nach dem Stand Oktober 2026 gibt es damit keine verbindliche Vorgabe der Verwaltung zur Qualifikation des Gutachters. Das Finanzamt prüft aber weiterhin im Einzelfall, ob das Gutachten den Nachweis tatsächlich erbringt.
Was ein Gutachten enthalten sollte
Aus der Rechtsprechung und der Praxis lassen sich folgende Anforderungen ableiten:
- Eindeutige Objektbeschreibung mit Baujahr, Bauweise, wesentlichen Bauteilen und Nutzung.
- Besichtigung vor Ort. Sie ist gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben, macht ein Gutachten aber deutlich belastbarer.
- Zustand und Modernisierungen, etwa Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung, sowie erkennbarer Instandhaltungsrückstau.
- Nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer mit offengelegter Methode, Annahmen und Datenquellen. Eine bloße Modellzahl ohne Bezug zum Objekt reicht nicht.
- Berücksichtigung wirtschaftlicher Faktoren wie Grundrisse, Ausstattung und Vermietbarkeit.
- Fachliche Qualifikation des Gutachters. Eine bestimmte Zertifizierung ist nicht mehr vorgeschrieben, eine anerkannte Sachkunde in der Immobilienbewertung ist aber zu empfehlen.
Rechenbeispiel
Eine Eigentumswohnung in einem Gebäude von 1965 wird vermietet. Auf das Gebäude entfallen 200.000 € der Anschaffungskosten.
- Ohne Gutachten: 2 Prozent von 200.000 € ergeben 4.000 € AfA pro Jahr.
- Mit einem Gutachten, das 25 Jahre Restnutzungsdauer belegt: 200.000 € geteilt durch 25 ergibt 8.000 € pro Jahr.
Der Mehrabzug beträgt 4.000 € jährlich. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rechnerisch rund 1.680 € weniger Einkommensteuer pro Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, sondern schneller. Nach 25 Jahren ist der Gebäudewert vollständig abgeschrieben.
Grenzen und Risiken
Ein Gutachten verursacht Kosten, die in einem sinnvollen Verhältnis zum erwarteten Steuereffekt stehen sollten. Eine kürzere Restnutzungsdauer kann auch später geltend gemacht werden. Bereits bestandskräftige Steuerbescheide lassen sich dafür aber in der Regel nicht mehr öffnen. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht eine höhere AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Die Entscheidung über die Anerkennung trifft das Finanzamt, im Streitfall das Finanzgericht.
Signum bietet bei ausgewählten Bestandsobjekten Gutachten zur Restnutzungsdauer an; über die steuerliche Anerkennung entscheidet jedoch allein das Finanzamt.
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Was ein Gutachten bei Ihrer Bestandsimmobilie bewirken kann
Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.
Häufige Fragen
Muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt sein?
Nach Aufhebung des Verwaltungsschreibens von 2023 gibt es keine verbindliche Vorgabe mehr. Eine fundierte Sachkunde in der Immobilienbewertung bleibt dennoch wichtig für die Anerkennung.
Gilt das auch für Neubauten?
Bei Neubauten ab Baujahr 2023 ist die typisierte Nutzungsdauer mit rund 33 Jahren bereits kurz. Ein Gutachten spielt vor allem bei älteren Bestandsgebäuden eine Rolle.
Kann ich ein Gutachten auch Jahre nach dem Kauf einreichen?
Grundsätzlich ja. Der dann vorhandene Restwert wird auf die nachgewiesene Restnutzungsdauer verteilt. Bestandskräftige Vorjahre werden in der Regel nicht geändert.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.