Worum es bei § 7b EStG geht
Die Sonderabschreibung soll den Bau neuer Mietwohnungen fördern. Sie wird nicht anstelle der normalen Gebäudeabschreibung gewährt, sondern zusätzlich. Neben der Sonderabschreibung läuft also immer die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG oder die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG weiter.
Die heutige Fassung beruht auf dem Wachstumschancengesetz vom März 2024. Das Bundesfinanzministerium hat die Anwendung im Schreiben vom 21. Mai 2025 ausführlich erläutert.
Die Voraussetzungen im Überblick
Bauantrag im Förderzeitraum
Für neue Fälle gilt: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein. Maßgeblich ist das Datum des Eingangsstempels bei der Baubehörde. Wer eine Wohnung kauft, profitiert vom Bauantrag des Bauträgers. Das Datum des Kaufvertrags spielt für diese Frage keine Rolle.
Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse
Das Gebäude muss die Anforderungen eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der Stufe PLUS oder PREMIUM. Das Siegel wird von akkreditierten Zertifizierungsstellen nach Fertigstellung anhand der tatsächlich gebauten Qualität vergeben.
Baukostenobergrenze von 5.200 € je m²
Die abschreibungsfähigen Kosten für Anschaffung oder Herstellung dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Gemeint ist nur der Gebäudeanteil einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten, nicht der Grund und Boden. Wird die Grenze auch nur knapp überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Das gilt auch, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb nachträgliche Kosten die Grenze überschreiten.
Zehn Jahre entgeltliche Vermietung
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Ferienwohnungen und kurzfristige Beherbergung sind ausgeschlossen. Die Selbstnutzung ist ebenfalls nicht begünstigt.
Neue Wohnung und rechtzeitiger Erwerb
Es muss eine Wohnung entstehen, die es vorher nicht gab. Bei einem Kauf gilt die Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wird. Wer eine Wohnung erst im Folgejahr kauft, kann die Sonderabschreibung nicht mehr nutzen.
Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € je m²
Die Sonderabschreibung wird nicht immer von den vollen Kosten berechnet. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Liegen die Kosten darunter, gelten die tatsächlichen Kosten. Für die reguläre lineare oder degressive Abschreibung gilt diese Deckelung nicht. Dort zählen immer die vollen Anschaffungskosten des Gebäudeanteils.
Höhe und Dauer
Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr. Sie kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren genutzt werden, also über vier Jahre und insgesamt bis zu 20 Prozent. Es handelt sich um eine Jahresabschreibung. Sie wird im ersten Jahr nicht zeitanteilig gekürzt, auch wenn die Wohnung erst im Dezember übergeben wird. Wer weniger als 5 Prozent ansetzt, verschiebt den Rest in die spätere Abschreibung über die Restnutzungsdauer.
Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt bei Bauanträgen ab 2023 keine beihilferechtliche Höchstbetragsprüfung mehr. Diese betrifft nach dem Gesetz nur noch Einkünfte aus Gewerbebetrieb, aus selbständiger Arbeit sowie aus Landwirtschaft und Forstwirtschaft.
Kombination mit der degressiven AfA
Die Sonderabschreibung kann mit der degressiven Abschreibung von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG kombiniert werden. Voraussetzung dafür ist zusätzlich, dass der Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde. Nach Ablauf der vier Jahre wird die degressive Abschreibung vom verbleibenden Restwert fortgeführt.
Rechenbeispiel
Ein Kapitalanleger kauft im Januar eine neue, im selben Monat fertiggestellte Eigentumswohnung mit 70 m² Wohnfläche in einem Effizienzhaus 40 mit QNG. Von den gesamten Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten entfallen 322.000 € auf das Gebäude.
- Baukosten je m²: 322.000 € geteilt durch 70 m² ergibt 4.600 €. Die Obergrenze von 5.200 € ist eingehalten.
- Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung: 70 m² mal 4.000 € ergibt 280.000 €.
- Sonderabschreibung: 5 Prozent von 280.000 € ergibt 14.000 € pro Jahr.
- Degressive Abschreibung: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert der 322.000 €.
| Jahr | Degressive AfA | Sonderabschreibung | Summe |
|---|---|---|---|
| 1 | 16.100 € | 14.000 € | 30.100 € |
| 2 | 14.595 € | 14.000 € | 28.595 € |
| 3 | 13.165 € | 14.000 € | 27.165 € |
| 4 | 11.807 € | 14.000 € | 25.807 € |
| 5 | 10.517 € | 0 € | 10.517 € |
In den ersten vier Jahren ergeben sich zusammen rund 111.700 € Abschreibungen. Mit linearer Abschreibung von 3 Prozent allein wären es 38.640 €. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent mindert der Abschreibungsbetrag des ersten Jahres die Einkommensteuer rechnerisch um rund 12.600 €, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Das Beispiel ist vereinfacht und berücksichtigt weder Mieteinnahmen noch Zinsen. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, sondern früher.
Wann die Sonderabschreibung rückgängig gemacht wird
Das Finanzamt kann die Sonderabschreibung rückwirkend streichen, wenn die Wohnung innerhalb der zehn Jahre nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Gleiches gilt, wenn sie in diesem Zeitraum verkauft wird und der Veräußerungsgewinn weder der Einkommensteuer noch der Körperschaftsteuer unterliegt, sowie bei nachträglicher Überschreitung der Baukostenobergrenze. Auch bereits bestandskräftige Bescheide werden dann geändert.
Signum entwickelt Neubauprojekte im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG; ob die Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen, sollte vor dem Kauf mit einer Steuerberatung geprüft werden.
Rechner
Wie viel bringt die Sonderabschreibung für Ihre Wohnung?
Vereinfacht: degressive AfA 5 % plus Sonderabschreibung, ohne Mieteinnahmen und Zinsen.
Häufige Fragen
Kann ich die Sonderabschreibung auch beim Kauf vom Bauträger nutzen?
Ja, sofern Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben und alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Maßgeblich ist dann der Bauantrag des Bauträgers.
Was passiert, wenn die Kosten über 5.200 € je m² liegen?
Dann entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Die lineare oder degressive Abschreibung bleibt davon unberührt.
Zählt der Grundstücksanteil bei den Kostengrenzen mit?
Nein. Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig und bleibt bei der Prüfung der Obergrenze und bei der Bemessungsgrundlage außen vor.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.