Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick
Beim Kauf einer Wohnung fallen typischerweise vier Positionen an:
- Grunderwerbsteuer,
- Notarkosten,
- Kosten für das Grundbuchamt,
- gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Hinzu kommen je nach Finanzierung Kosten für die Eintragung einer Grundschuld. Sie gehören streng genommen zu den Finanzierungskosten, werden aber meist zusammen mit den Kaufnebenkosten genannt.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Posten. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes. Den Steuersatz legen seit 2006 die Bundesländer selbst fest. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger zählt dazu auch der Anteil für das Gebäude.
| Bundesland | Steuersatz | gültig seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | unverändert |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
Die Steuer wird fällig, sobald das Finanzamt den Bescheid verschickt. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist. Die Länder können ihre Sätze jederzeit ändern. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des Kaufvertrags.
Notar und Grundbuch
In Deutschland muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden. Die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts richten sich nach einer gesetzlichen Gebührenordnung (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab. Sie sind nicht frei verhandelbar.
Als Faustwert gelten für Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfällt grob 1 Prozent auf den Notar und etwa 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Der genaue Betrag hängt davon ab, welche Leistungen anfallen, etwa eine Auflassungsvormerkung, die Eintragung des Eigentümers und die Bestellung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.
Maklerprovision
Ob eine Maklerprovision anfällt, hängt vom Kaufweg ab. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. In vielen Regionen liegt der Anteil des Käufers bei rund 3 bis 3,6 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer.
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher: Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben.
Kaufen Sie direkt beim Bauträger oder Eigentümer ohne Makler, entfällt die Provision. Signum verkauft Wohnungen als Projektentwickler und Bestandshalter direkt, sodass beim Kauf über Signum keine Käuferprovision anfällt.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung in Niedersachsen kostet 300.000 €.
| Position | ohne Makler | mit Makler |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 15.000 € | 15.000 € |
| Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) | 4.500 bis 6.000 € | 4.500 bis 6.000 € |
| Maklerprovision (Annahme 3,57 %) | 0 € | 10.710 € |
| Summe | 19.500 bis 21.000 € | 30.210 bis 31.710 € |
Je nach Bundesland verschieben sich die Werte deutlich. In Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg läge die Grunderwerbsteuer bei gleichem Kaufpreis bei 19.500 €, in Bayern bei 10.500 €.
Was steuerlich mit den Nebenkosten passiert
Bei einer vermieteten Immobilie sind die Kaufnebenkosten nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und eine Maklerprovision zählen zu den Anschaffungskosten.
Diese Anschaffungskosten werden im Verhältnis von Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Kaufpreis über die AfA abgeschrieben. Der Anteil für Grund und Boden wirkt sich steuerlich erst bei einem späteren Verkauf aus, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird. Für die Aufteilung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe bereit. Mit dem Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 plant die Bundesregierung zudem, die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich zu regeln. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung soll danach grundsätzlich Vorrang haben, sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Verabschiedet war das Gesetz bei Redaktionsschluss noch nicht.
Anders sieht es bei den Kosten aus, die durch die Finanzierung entstehen. Notargebühren und Grundbuchkosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld gelten als Finanzierungskosten. Sie sind bei einer vermieteten Immobilie im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar.
Bei Neubauwohnungen haben die Nebenkosten eine weitere Bedeutung. Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zählen die anteiligen Nebenkosten des Gebäudes zu den Anschaffungskosten. Sie fließen damit auch in die Prüfung der Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter ein.
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Ihre Kaufnebenkosten
Beim Direktkauf von Signum fällt keine Käuferprovision an.
Häufige Fragen
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort von der Steuer absetzen?
Nein. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Teil wird über die AfA verteilt.
Muss ich beim Kauf vom Bauträger eine Maklerprovision zahlen?
Nur wenn ein Makler eingeschaltet ist und eine Provision für den Käufer vereinbart wurde. Beim Direktkauf fällt keine Käuferprovision an.
Kann man die Notarkosten senken?
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Beeinflussen lässt sich nur der Umfang der beauftragten Leistungen.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.