Drei Mieten, drei Bedeutungen
| Begriff | Was gemessen wird | Typische Quelle |
|---|---|---|
| Angebotsmiete | Geforderte Miete in Inseraten für neu angebotene Wohnungen | Portale, Marktberichte, Wohnungsmarktberichte der Städte |
| Bestandsmiete | Tatsächlich gezahlte Miete in laufenden Mietverträgen | Zensus, Bürgerumfragen, Mikrozensus |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Üblicher Wert vergleichbarer Wohnungen aus Neuvermietungen und Änderungen der letzten sechs Jahre | Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel |
Angebotsmieten liegen fast immer deutlich über den Bestandsmieten. Sie zeigen, wohin sich der Markt bewegt. Bestandsmieten zeigen, was heute tatsächlich gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die rechtliche Messlatte für Mieterhöhungen und, wo die Mietpreisbremse gilt, für Neuvermietungen.
Beispiele aus unseren Standorten
| Stadt | Angebotsmiete | Vergleichswert |
|---|---|---|
| Leipzig, 2024 | 9,26 €/m² Median der Angebote | 7,14 €/m² Median der gezahlten Bestandsmieten |
| Berlin | 15,78 €/m² Median der Angebote 2025 | 7,71 €/m² Mittelwert des Mietspiegels 2026 |
| Halle (Saale) | 7,39 €/m² Durchschnitt der Angebote 2024 | 5,92 €/m² Bestandsmiete laut Zensus 2022 |
Die Zahlen stammen aus dem Monitoringbericht Wohnen 2025 der Stadt Leipzig, dem IBB Wohnungsmarktbericht 2025 und dem Berliner Mietspiegel 2026 sowie dem FaktenCheck Wohnen 2025 der Stadt Halle. Sie zeigen: Zwischen dem, was inseriert wird, und dem, was im Bestand gezahlt wird, liegen oft 25 % und mehr.
Wie stark darf die Miete im Bestand steigen?
Für laufende Mietverhältnisse gilt § 558 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen. In Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannt einstuft, sind es höchstens 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB werden dabei nicht mitgezählt.
Was gilt bei Neuvermietung?
Bei einer neuen Vermietung ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Ausnahme ist die Mietpreisbremse nach § 556d BGB in Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung festgelegt hat. Dort darf die Miete zu Beginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. War die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden.
Wichtig für Kapitalanleger im Neubau: Die Mietpreisbremse gilt nach § 556f BGB nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Unabhängig davon verbietet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unangemessen hohe Mieten, wenn ein geringes Angebot ausgenutzt wird.
Was das für Ihre Kalkulation bedeutet
- Rechnen Sie bei einer vermieteten Bestandswohnung mit der tatsächlichen Ist Miete, nicht mit der Angebotsmiete der Umgebung.
- Prüfen Sie, wie weit die Ist Miete unter der Vergleichsmiete liegt. Daraus ergibt sich der rechtlich mögliche Spielraum.
- Planen Sie Erhöhungen in Schritten, die die Kappungsgrenze einhalten.
- Bei Neubau mit Erstbezug nach Oktober 2014 orientiert sich die Erstvermietung am Markt, nicht am Mietspiegel. Eine realistische Zielmiete bleibt trotzdem entscheidend.
Rechner
Wie hoch darf die Miete sein?
Vereinfacht nach §§ 558, 556d und 556f BGB, ohne Modernisierungsumlage und Sonderfälle.
Häufige Fragen
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt wurde. Er wird alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt. Vor Gericht gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.
Gilt in meiner Stadt die Mietpreisbremse?
Das legt jedes Bundesland per Verordnung für einzelne Gemeinden fest. In Berlin gilt sie stadtweit bis Ende 2029. Für andere Städte prüfen Sie die aktuelle Verordnung des jeweiligen Landes.
Darf ich im Neubau jede Miete verlangen?
Die Mietpreisbremse greift dort nicht. Grenzen setzen aber der Markt und das Verbot der Mietpreisüberhöhung. Eine Zielmiete sollte zur zahlungsfähigen Nachfrage im Umfeld passen.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.