Der Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Erst nach Fertigstellung und Erstvermietung | Sofort, wenn vermietet gekauft |
| Planbarkeit der Miete | Zielmiete, noch nicht am Markt erprobt | Ist Miete und Zahlungshistorie prüfbar |
| Instandhaltung | In den ersten Jahren gering, Gewährleistung | Abhängig von Zustand und Sanierungsstand |
| Energie | Aktueller Standard, oft Wärmepumpe | Je nach Baujahr Modernisierungsbedarf |
| Abschreibung | Degressiv 5 % möglich, dazu unter Umständen Sonderabschreibung | Linear 2 bis 2,5 %, mit Gutachten oft mehr |
| Mietrecht | Ohne Mietpreisbremse bei Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 | Mietspiegel, Kappungsgrenze, gegebenenfalls Mietpreisbremse |
| Einstiegspreis | Höher je Quadratmeter | Meist niedriger je Quadratmeter |
Stärken und Risiken im Neubau
Neubauwohnungen sind technisch auf dem aktuellen Stand und verursachen in den ersten Jahren meist wenig Instandhaltung. Für Mängel haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
Steuerlich ist der Neubau derzeit besonders interessant. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist die degressive Abschreibung mit 5 % vom Restwert möglich. Unter Voraussetzungen kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hinzu. Beides erklären wir in eigenen Artikeln zur [degressiven AfA](/ratgeber-degressive-afa) und zur [Sonderabschreibung](/ratgeber-sonder-afa-7b).
Die Risiken liegen vor der Übergabe: Bauzeit, Fertigstellungstermin, Leistungsbeschreibung und Bonität des Bauträgers. Und die Zielmiete muss zur zahlungsfähigen Nachfrage passen. Eine moderne Ausstattung allein garantiert keine Vermietung.
Stärken und Risiken im Bestand
Bei einer vermieteten Bestandswohnung kaufen Sie einen laufenden Ertrag. Mieterliste, Zahlungsverhalten und Kosten der Vergangenheit lassen sich prüfen, das macht die Rechnung belastbarer. Der Einstieg je Quadratmeter ist meist günstiger.
Dafür verlangt der Bestand einen genauen Blick auf die Substanz: Dach, Fassade, Leitungen, Elektrik, Heizung und Feuchtigkeit. Bei Eigentumswohnungen gehören Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage dazu. Ein günstiger Kaufpreis kann durch Sonderumlagen oder anstehende Sanierungen schnell relativiert werden.
Steuerlich gilt im Bestand die lineare Abschreibung von 2 % oder bei Gebäuden vor 1925 von 2,5 %. Mit einem [Gutachten zur Restnutzungsdauer](/ratgeber-restnutzungsdauer-gutachten) kann ein höherer Satz möglich sein.
Die richtige Frage stellen
Entscheiden Sie nicht nach dem Etikett, sondern nach einer Gesamtkostenrechnung über zehn bis fünfzehn Jahre: Kaufpreis und Nebenkosten, Miete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Finanzierung und Steuerwirkung. Rechnen Sie dabei auch einen Belastungsfall mit Leerstand und höherem Anschlusszins. Im [Renditerechner](/investieren#renditerechner) können Sie Neubau und Bestand direkt vergleichen.
Entscheidungshilfe
Was passt eher zu Ihnen?
Eine Orientierung, keine Anlageberatung. Entscheidend ist die Gesamtkostenrechnung.
Häufige Fragen
Ist Neubau steuerlich immer besser?
Nicht automatisch. Die höhere Abschreibung im Neubau wirkt vor allem bei einem hohen persönlichen Steuersatz. Im Bestand kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer den Abstand verringern.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage im Bestand sein?
Das hängt von Baujahr, Zustand und Ausstattung ab. Maßgeblich sind der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft und anstehende Maßnahmen aus den Protokollen. Ein pauschaler Wert ersetzt diese Prüfung nicht.
Was passiert, wenn der Neubau später fertig wird?
Das regelt der Bauträgervertrag. Achten Sie auf einen verbindlichen Fertigstellungstermin und darauf, dass Zahlungen nur nach Baufortschritt fällig werden.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder Anlageberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.