Die vier Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 | Schneller Vergleich von Angeboten |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete | Wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht |
| Nettomietrendite | Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten | Realistischere Ertragsquote |
| Cashflow vor Steuern | Miete minus Kosten minus Zins und Tilgung | Was monatlich tatsächlich übrig bleibt oder fehlt |
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor sind zwei Seiten derselben Rechnung. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
Beide Kennzahlen sind schnell gerechnet und eignen sich, um Angebote untereinander zu vergleichen. Sie lassen aber alles weg, was eine Wohnung im Alltag kostet: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung.
Gutachterausschüsse veröffentlichen für viele Städte Rohertragsfaktoren aus tatsächlichen Kaufverträgen. Sie sind eine gute Orientierung, ob ein Angebot im ortsüblichen Rahmen liegt. In unseren Standortanalysen finden Sie diese Werte, soweit sie veröffentlicht sind.
Nettomietrendite: der ehrlichere Blick
Für die Nettomietrendite werden von der Jahresmiete die Kosten abgezogen, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann. Dazu gehören vor allem die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft und eigene Reparaturen. Im Nenner steht der Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten.
Der Begriff wird am Markt nicht einheitlich verwendet. Wenn Ihnen eine Nettorendite genannt wird, fragen Sie nach, welche Kosten abgezogen wurden und worauf sie sich bezieht.
Cashflow vor Steuern
Der Cashflow ist die wichtigste Zahl für Ihre Liquidität. Er ergibt sich aus der tatsächlich gezahlten Miete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, der Rücklagen sowie Zins und Tilgung des Darlehens.
Zwei Dinge werden dabei oft verwechselt:
- Tilgung ist kein Verlust. Sie belastet die Liquidität, baut aber Vermögen auf, weil die Restschuld sinkt.
- Rücklagen sind Vorsorge, nicht automatisch Steueraufwand. Steuerlich zählt erst die tatsächlich angefallene Instandhaltung.
Ein leicht negativer Cashflow vor Steuern kann sinnvoll sein, wenn Tilgung und Steuerwirkung ihn ausgleichen. Entscheidend ist, dass Sie ihn dauerhaft tragen können, auch in einem Jahr ohne Mieterhöhung.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung kostet 250.000 €, die Nettokaltmiete beträgt 850 € im Monat. Nicht umlagefähig sind 60 € Hausgeld und 25 € Rücklage für eigene Reparaturen. Die Kaufnebenkosten liegen bei 7 %. Finanziert werden 90 % des Kaufpreises zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung.
| Größe | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 850 € mal 12 | 10.200 € |
| Bruttomietrendite | 10.200 € geteilt durch 250.000 € | 4,08 % |
| Kaufpreisfaktor | 250.000 € geteilt durch 10.200 € | 24,5 |
| Nettomietrendite | (10.200 € minus 1.020 €) geteilt durch 267.500 € | 3,43 % |
| Rate pro Monat | 225.000 € mal 5,8 % geteilt durch 12 | 1.088 € |
| Cashflow vor Steuern | 850 € minus 85 € minus 1.088 € | minus 323 € |
Von der Rate entfallen im ersten Jahr rund 713 € auf Zinsen und rund 375 € auf Tilgung. Ohne die Tilgung läge der Cashflow bei rund plus 52 €. Hinzu kommt die Steuerwirkung aus Abschreibung und Zinsen, die wir in den Artikeln zur [degressiven AfA](/ratgeber-degressive-afa) und zum [Restnutzungsdauer Gutachten](/ratgeber-restnutzungsdauer-gutachten) erklären.
Typische Denkfehler
- Wertsteigerung fest einplanen. Sie ist eine Annahme, kein Bestandteil der Finanzierung.
- Tilgung und Wertsteigerung doppelt zählen. Beim Gesamtertrag zählt der Verkaufserlös minus Restschuld, nicht beides zusätzlich.
- Mietsteigerungen als sicher annehmen. Mieterhöhungen sind gesetzlich begrenzt, eine solide Rechnung trägt auch ohne sie.
- Anschlussfinanzierung ausblenden. Rechnen Sie mit einem höheren Zins nach Ende der Zinsbindung.
- Steuervorteile als Ausgleich für ein schwaches Objekt. Abschreibungen verbessern eine gute Rechnung, sie retten keine schlechte.
Rechner
Ihre Rendite und Ihr Cashflow
Vereinfacht, ohne Steuern, Leerstand und Mietsteigerung. Tilgung baut Vermögen auf.
Häufige Fragen
Welche Bruttomietrendite ist gut?
Das hängt von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab. In gefragten Großstädten sind niedrigere Renditen üblich als in kleineren Märkten. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit den Rohertragsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses.
Zählt die Tilgung zu den Kosten?
Für die Liquidität ja, für Ihr Vermögen nein. Die Tilgung verringert die Restschuld und erhöht damit Ihr Eigenkapital in der Immobilie.
Gehört die Steuer in die Cashflow Rechnung?
Rechnen Sie den Cashflow zuerst vor Steuern. Die Steuerwirkung aus Abschreibung und Zinsen ist ein zweiter Schritt, der von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängt.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder Anlageberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.