Der Bestand: knapp 44 Millionen Wohnungen
Ende 2025 gab es in Deutschland 43.951.600 Wohnungen in Wohn und Nichtwohngebäuden, 0,4 % oder rund 196.000 mehr als ein Jahr zuvor. Eine Wohnung ist im Schnitt 94,0 Quadratmeter groß, auf jeden Einwohner entfallen 49,5 Quadratmeter Wohnfläche. Grundlage ist die Fortschreibung der Gebäude und Wohnungszählung 2022.
| Gebiet | Wohnungen Ende 2025 |
|---|---|
| Deutschland | 43.951.600 |
| Niedersachsen | 4.197.864 |
| Sachsen | 2.360.475 |
| Berlin | 2.069.432 |
| Brandenburg | 1.396.992 |
| Stadt Braunschweig | 146.216 |
Für Sachsen-Anhalt liegt ein vergleichbarer Gesamtwert einschließlich Nichtwohngebäuden derzeit nicht vor.
Der Neubau: so wenig wie seit 2012 nicht
2025 wurden in Deutschland 206.586 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 % weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Diese Zahl umfasst Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Davon entstanden 175.867 Wohnungen in neuen Gebäuden und rund 30.700 durch Umbau.
- 248 Tsd.
- 278 Tsd.
- 285 Tsd.
- 287 Tsd.
- 293 Tsd.
- 306 Tsd.
- 293 Tsd.
- 295 Tsd.
- 294 Tsd.
- 252 Tsd.
- 207 Tsd.
Bei den neuen Wohngebäuden entfielen 109.800 Wohnungen auf Mehrfamilienhäuser, 41.800 auf Einfamilienhäuser, 13.800 auf Zweifamilienhäuser und 7.200 auf Wohnheime.
Genehmigungen und Bauüberhang
2025 wurden 238.100 Wohnungen genehmigt, 10,6 % mehr als 2024. Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertig. Davon waren 307.200 bereits im Bau. Gleichzeitig erloschen 35.700 Genehmigungen, so viele wie seit 2002 nicht mehr.
Steigende Genehmigungen sind ein erstes Signal, führen aber nicht im selben Jahr zu mehr Wohnungen. Der Bauüberhang ist kein sicher terminierter Zuwachs, ein Teil davon wird nie gebaut.
Der Bedarf
Das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung beziffert den Neubaubedarf von 2023 bis 2030 auf knapp 320.000 Wohnungen pro Jahr, davon rund 220.000 im Geschosswohnungsbau. Von 2031 bis 2045 sind es rund 190.000 pro Jahr. Diese zweite Zahl enthält keinen Nachholbedarf und ist deshalb nicht direkt mit der ersten vergleichbar.
Rechnerisch lagen die Fertigstellungen 2025 damit rund 113.000 Wohnungen unter dem prognostizierten Jahresbedarf.
Was die Zahlen nicht aussagen
- Eine bundesweite Lücke bedeutet nicht, dass in jedem Ort Wohnungen fehlen. Der Bedarf konzentriert sich auf wachsende Städte und ihr Umland.
- Die Prognose ist kein garantierter Absatzmarkt und keine Vorhersage von Mietsteigerungen.
- Ob ein Angebot zur Nachfrage passt, hängt von Lage, Größe, Zustand und Bezahlbarkeit ab.
- Fertigstellungen und reine Neubauwohnungen sind unterschiedliche Größen. Berichtsjahr und Veröffentlichungsjahr sollten nicht verwechselt werden.
Was das für Kapitalanleger bedeutet
Für den Neubau spricht, dass in vielen Städten deutlich weniger gebaut wird als gebraucht. Gleichzeitig steigen Bau und Finanzierungskosten, und die Zielmiete muss zur zahlungsfähigen Nachfrage passen. Für den Bestand spricht, dass vorhandene Wohnungen in knappen Märkten gut vermietbar bleiben, wenn Zustand und Lage stimmen.
Entscheidend bleibt die Analyse vor Ort. In unseren [Standortanalysen](/ratgeber) finden Sie die Zahlen für Magdeburg, Halle, Leipzig, Braunschweig und Berlin.
Häufige Fragen
Wie viele Wohnungen fehlen in Deutschland?
Eine amtliche Zahl für den aktuellen Fehlbestand gibt es nicht. Das BBSR schätzt den Neubaubedarf bis 2030 auf knapp 320.000 Wohnungen pro Jahr, 2025 wurden 206.586 fertiggestellt.
Warum steigen die Genehmigungen, aber die Fertigstellungen sinken?
Zwischen Genehmigung und Fertigstellung vergehen meist mehrere Jahre. Die Fertigstellungen 2025 spiegeln die schwache Genehmigungslage der Vorjahre wider.
Gilt der Wohnungsmangel überall?
Nein. Er konzentriert sich auf wachsende Städte und Regionen. In schrumpfenden Regionen kann es trotz bundesweitem Bedarf Leerstand geben.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Anlageberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.