RatgeberStandortanalyse

Standort 05 von 05 · Berlin · Schwerpunkt Pankow52,52° N · 13,40° O

Berlin

Eine Metropole, in der Wohnraum fehlt.

Berlin wächst, baut aber zu wenig: Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3 %, der Senat beziffert den Bedarf bis 2040 auf 211.000 Wohnungen 8, 12. Pankow ist der einwohnerstärkste Bezirk der Hauptstadt und einer der jüngsten.

Stand Oktober 202612 Min. Lesezeit41 Quellen

Spree und Fernsehturm zur blauen Stunde · Foto: Norbert Braun / Unsplash

Berlin in Zahlen

Hochgestellte Ziffern verweisen auf die Quellen am Ende der Seite
3.913.644Einwohner mit Hauptwohnsitz laut Melderegister, Ende 2025 1
303.488mehr Einwohner als Ende 2015 1, 5
0,3%marktaktiver Leerstand bei Geschosswohnungen, Ende 2024 8
211.000Wohnungen Neubaubedarf laut Senat für 2026 bis 2040 12
206.458Studierende an Berliner Hochschulen, Wintersemester 2025/26 20
428.900Einwohner im Bezirk Pankow, dem größten Bezirk Berlins 2

Überblick

In Berlin ist Wohnraum knapp wie in kaum einer anderen deutschen Stadt. Wer hier neu baut, baut für eine Nachfrage, die seit Jahren größer ist als das Angebot.

Ende 2025 waren in Berlin 3.913.644 Menschen gemeldet, über 300.000 mehr als zehn Jahre zuvor 1, 5. Der Senat erwartet in seiner mittleren Prognose bis 2040 rund 4,0 Millionen Einwohner 3.

Gleichzeitig sinkt die Bautätigkeit: 2025 wurden 11.027 Wohnungen fertiggestellt, 28 % weniger als im Vorjahr 10. Der Senat beziffert den Bedarf bis 2040 auf 211.000 Wohnungen, rund 14.000 pro Jahr 12. Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3 %, ein ausgeglichener Markt bräuchte etwa 2 bis 3 % 8.

Kapitel 01 · Wirtschaft

Seit 2013 jedes Jahr stärker als der Bund

Berlin erwirtschaftete 2025 ein Bruttoinlandsprodukt von 218,3 Milliarden Euro. Real wuchs die Wirtschaft um 1,1 %, im Bund um 0,2 %. Seit 2013 wächst Berlin in jedem Jahr stärker als Deutschland insgesamt 16.

Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 1.311.413 im Jahr 2015 auf 1.682.946 im Jahr 2025, ein Plus von rund 28 % 18, 19.

  • 218,3 Mrd. €Bruttoinlandsprodukt 2025 16
  • +28 %mehr Beschäftigte als 2015 18, 19

Gesundheit, Bahn, Technologie

Die größten Arbeitgeber sind Deutsche Bahn, Charité, Vivantes, BVG und Deutsche Post DHL. Tesla beschäftigt in Grünheide vor den Toren der Stadt rund 11.000 Menschen 21, 23.

2025 flossen knapp 2,7 Milliarden Euro Risikokapital in Berliner Startups. Mit 218 Finanzierungsrunden liegt Berlin bundesweit vorn 22. In Spandau entsteht mit Siemensstadt Square ein neuer Stadtteil mit 4,5 Milliarden Euro Investition 24.

  • 25.256Beschäftigte der Charité 21
  • 2,7 Mrd. €Risikokapital für Startups 2025 22
  • 26 Mio.Passagiere am BER 2025 25

Wohnungsmarkt

Neubau und Bestand: knapp und gefragt

Die mittlere Angebotsmiete in Berlin stieg von 8,50 €/m² im Jahr 2015 auf 15,78 €/m² im Jahr 2025. Pankow liegt durchgehend darüber, zuletzt bei 17,00 €/m² 6. 2025 blieben die Angebotsmieten nach zwei Jahren mit starken Anstiegen weitgehend stabil 4.

Wichtig für Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, auch bei späteren Wiedervermietungen 13.

+88 %Angebotsmiete in Pankow 2025 gegenüber 2015, von 9,04 auf 17,00 €/m² 6
KennzahlWert
Angebotsmiete Neubau Berlin (2025)19,97 €/m² 4
Angebotsmiete Bestand Berlin (2025)14,48 €/m² 4
Kaufpreis neue Wohnanlagen, notariell (2025)8.108 €/m² 9
Kaufpreis Eigentumswohnung gesamt, notariell (2025)5.511 €/m² 9
Fertiggestellte Wohnungen Berlin (2025)11.027 10
Fertiggestellte Wohnungen Pankow (2025)1.355 10
Neubau Erstbezug +20 % seit 2021Bestand +47 % seit 2021
  • 16,629,88
  • 16,2710,53
  • 19,8512,45
  • 20,5014,35
  • 19,9714,48

Berlin gesamt, Median der Angebotsmieten nettokalt in €/m². Neubau: Baujahr im Berichtsjahr oder Vorjahr. Quelle: IBB Wohnungsmarktberichte 2022 bis 2025, Datenbasis VALUE 38, 39, 40, 41. Für Pankow allein ist keine Trennung nach Neubau und Bestand veröffentlicht

Kapitel 02 · Pankow

Der größte Bezirk der Hauptstadt

Mit 428.900 Einwohnern wäre Pankow als eigene Stadt die sechzehntgrößte Deutschlands 2, 34. Seit 2015 ist der Bezirk um rund 10 % gewachsen, schneller als Berlin insgesamt. Bis 2040 erwartet der Senat weitere rund 28.000 Einwohner 3, 5.

Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen liegt mit 2.900 Euro im Monat über dem Berliner Wert von 2.675 Euro, die Arbeitslosenquote mit 8,8 % darunter 7, 4. Mit 41,8 Jahren ist die Bevölkerung jünger als im Berliner Schnitt 33.

  • 428.900Einwohner, Ende 2025 2
  • 2.900 €mittleres Haushaltsnettoeinkommen 2024 7

Gesundheitsstandort Buch

Im Norden des Bezirks liegt der Campus Berlin Buch mit dem Max Delbrück Centrum, einem BiotechPark mit 76 Unternehmen und großen Kliniken. Zusammen arbeiten dort rund 6.400 Menschen 29.

Neue Quartiere im Nordosten

Am Pankower Tor entstehen auf dem ehemaligen Rangierbahnhof rund 2.000 Wohnungen mit Schule, Kitas und Stadtpark 27. Für den Blankenburger Süden hat der Senat im September 2026 den Rahmenplan für rund 3.500 Wohnungen im Quartier Süd beschlossen 26. Eine neue Straßenbahn soll Heinersdorf und das Pankower Tor ab frühestens 2031 an den S und U Bahnhof Pankow anbinden 28.

  • 2.000Wohnungen am Pankower Tor 27
  • 3.500Wohnungen im Blankenburger Süden, Quartier Süd 26

Lage und Erreichbarkeit

Pankow auf Schiene

Der Bezirk ist über S Bahn, U Bahn und Straßenbahn direkt mit der Innenstadt verbunden. Prenzlauer Berg liegt am S Bahn Ring, der BER zählte 2025 rund 26 Millionen Passagiere 35, 25.

ZielVerbindungLinien
S+U PankowS Bahn, U2 Richtung City West, Tram M1 und 50
Pankow HeinersdorfS Bahn
BlankenburgS Bahn
Karow und BuchS Bahn zum Gesundheitscampus

Linienbedienung laut Fahrplan, an Wochenenden zusätzlich S85 und S26 35

Kapitel 03 · Lebensqualität

Grüne Metropole mit Weltkultur

Berlin zählt rund 2.500 öffentliche Grünanlagen mit rund 5.500 Hektar Fläche und Kleingärten auf rund 2.900 Hektar 31. Über 175 Museen und eine der vielfältigsten Kulturszenen Europas ziehen jedes Jahr Millionen Besucher an 32.

Mit 206.458 Studierenden und der Exzellenzuniversität Berlin University Alliance gehört Berlin zu den großen Wissenschaftsstandorten Europas 20, 30. Wanderungsgewinne entstehen vor allem bei jungen Erwachsenen 4.

  • 5.500 haöffentliche Grünanlagen 31
  • 175+Museen 32

Stadtteile

Pankow von innen nach außen

169.856 Einwohner

Prenzlauer Berg

Begehrte Gründerzeitkieze am S Bahn Ring. Am Helmholtzplatz lag die Angebotsmiete 2025 im Median bei 21,82 €/m², am Kollwitzplatz bei 18,49 €/m² 2, 6.

68.836 Einwohner

Pankow

Bürgerliches Zentrum des Bezirks mit Florakiez, Bürgerpark und Schlosspark Schönhausen. Angebotsmiete im Florakiez 18,00 €/m² 2, 6.

58.297 Einwohner

Weißensee

Wohnen am Weißen See mit Altbau und Neubau, Sitz der Kunsthochschule Weißensee. Angebotsmiete 18,00 €/m² 2, 6, 20.

Entwicklungsgebiet

Heinersdorf und Blankenburg

Hier entstehen mit dem Blankenburger Süden und dem Pankower Tor die großen neuen Quartiere des Nordostens. Angebotsmiete in Heinersdorf 16,91 €/m² 6, 26, 27.

Stadtrand

Französisch Buchholz und Karow

Ruhige Wohnlagen für Familien mit S Bahn Anschluss. Zusammen rund 42.000 Einwohner 2.

Gesundheit

Buch

Campus Berlin Buch mit Max Delbrück Centrum, BiotechPark und Kliniken, rund 6.400 Arbeitsplätze in direkter Nähe 29.

Für Kapitalanleger

Was für Berlin spricht

Sieben Gründe, warum Berlin und besonders Pankow für die langfristige Vermietung interessant sind. Ohne Renditeversprechen, jede Aussage mit Quelle.

  1. Wachsende Nachfrage

    Plus 303.000 Einwohner in Berlin und rund 39.000 in Pankow seit 2015. Bis 2040 werden weitere rund 109.000 beziehungsweise 28.000 erwartet 1, 2, 3.

  2. Kaum freie Wohnungen

    Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3 %. Ein ausgeglichener Markt bräuchte rund 2 bis 3 % 8.

  3. Neubau deckt den Bedarf nicht

    11.027 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025 gegenüber einem Bedarf von rund 14.000 pro Jahr bis 2040 10, 12.

  4. Langer Aufwärtstrend der Mieten

    In Pankow von 9,04 €/m² im Jahr 2015 auf 17,00 €/m² im Jahr 2025. Vergangene Entwicklungen sind keine Garantie für die Zukunft 6.

  5. Neubau ohne Mietpreisbremse

    Für Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 gilt die Mietpreisbremse nicht 13.

  6. Wirtschaft wächst schneller als der Bund

    Seit 2013 in jedem Jahr, 2025 mit real 1,1 %. Dazu Startup Hauptstadt und große Investitionen von Charité, Tesla und Siemens 16, 22, 23, 24.

  7. Pankow im Besonderen

    Größter Bezirk, überdurchschnittliches Einkommen, niedrigere Arbeitslosigkeit, Gesundheitsstandort Buch und tausende geplante Wohnungen mit neuer Straßenbahn 7, 26, 27, 28, 29.

Ausblick

Berlin 2030 und danach

Der Senat erwartet in der mittleren Variante 3,96 Millionen Einwohner im Jahr 2030 und 4,0 Millionen im Jahr 2040. Rund 60 % des Zuwachses entfallen auf die Jahre bis 2030, die Zahl junger Erwachsener wächst bis 2040 um rund 11 % 3.

Die Baugenehmigungen stiegen 2025 erstmals seit acht Jahren wieder, um 40,7 % auf 13.754 Wohnungen 11. Bis die neuen Quartiere wie der Blankenburger Süden fertig sind, vergehen jedoch Jahre: Das Quartier Süd ist bis etwa 2037 geplant, die Straßenbahn in Pankow frühestens ab 2031 26, 28.

Neubau Damerowstraße 21, Berlin Pankow, Visualisierung

Signum in Berlin

37 Wohnungen in Pankow

In der Damerowstraße 21 in Pankow entstehen 37 Wohnungen im Standard KfW 40 mit QNG Siegel. Als Neubau mit Erstbezug nach 2014 fallen sie nicht unter die Mietpreisbremse. Für Kapitalanleger kommen degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nach § 7b in Betracht.

1Objekt
37Wohneinheiten
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Quellen und Stand der Daten (41)
  1. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Einwohnerregisterstatistik 31.12.2025, statistik-berlin-brandenburg.de
  2. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Statistischer Bericht A I 5 hj 2/25, download.statistik-berlin-brandenburg.de
  3. Senat Berlin, Bevölkerungsprognose 2024 bis 2040, Drucksache 19/2765, parlament-berlin.de
  4. IBB, Wohnungsmarktbericht 2025, Zusammenfassung, ibb.de
  5. IBB, Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband, ibb.de
  6. IBB, Angebotsmieten 2012 bis 2025, ibb.de
  7. IBB, Bezirksprofil Pankow 2025, ibb.de
  8. CBRE empirica Leerstandsindex 2025, empirica-institut.de
  9. Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, berlin.de
  10. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Baufertigstellungen 2025, statistik-berlin-brandenburg.de
  11. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Baugenehmigungen 2025, statistik-berlin-brandenburg.de
  12. Senat Berlin, Fortschrittsbericht Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040, berlin.de
  13. § 556f BGB, Ausnahmen von der Mietpreisbremse, gesetze-im-internet.de
  14. Berliner Mietenbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029, berlin.de
  15. Senatsverwaltung, Mietenscan Juli 2026, berlin.de
  16. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Bruttoinlandsprodukt 2025, statistik-berlin-brandenburg.de
  17. Bundesagentur für Arbeit, Arbeitsmarktbericht Berlin Brandenburg August 2026, arbeitsagentur.de
  18. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Beschäftigte 30.06.2025, download.statistik-berlin-brandenburg.de
  19. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Beschäftigte 30.06.2015, statistischebibliothek.de
  20. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Studierende Wintersemester 2025/26, download.statistik-berlin-brandenburg.de
  21. Berliner Morgenpost und Berlin Partner, Top 200 Arbeitgeber 2026, berlin-partner.de
  22. EY, Startup Barometer 2026, ey.com
  23. ecomento, Tesla baut Produktion in Grünheide aus, ecomento.de
  24. berlin.de, Siemensstadt Square, berlin.de
  25. Börse Online (dpa AFX), BER Bilanz 2025, boerse-online.de
  26. Senat Berlin, Rahmenplan Blankenburger Süden (29.09.2026), berlin.de
  27. Senatsverwaltung, Verträge Pankower Tor, berlin.de
  28. Senatsverwaltung, Straßenbahn Pasedagplatz bis S+U Pankow, berlin.de
  29. Campus Berlin Buch, Facts and Figures, info.berlin-buch.com
  30. Senat Berlin, Exzellenzstrategie (11.03.2026), berlin.de
  31. Senatsverwaltung, Stadtgrün Daten und Fakten, berlin.de
  32. berlin.de, Museen in Berlin, berlin.de
  33. Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Durchschnittsalter 2025, statistik-berlin-brandenburg.de
  34. Bezirksamt Pankow, Sozialberichterstattung, berlin.de
  35. Wikipedia, Bahnhof Berlin Pankow, de.wikipedia.org
  36. Pharmazeutische Zeitung (dpa), Wahl in Berlin am 20.09.2026, pharmazeutische-zeitung.de
  37. Haufe, Debatte um das Vergesellschaftungsrahmengesetz, haufe.de
  38. IBB, Wohnungsmarktbericht 2025, ibb.de
  39. IBB, Wohnungsmarktbericht 2024, ibb.de
  40. IBB, Wohnungsmarktbericht 2023, ibb.de
  41. IBB, Wohnungsmarktbericht 2022, ibb.de

Alle Angaben nach bestem Wissen aus den genannten Quellen, Stand Oktober 2026. Marktdaten sind Durchschnittswerte und können je Lage und Objekt deutlich abweichen. Diese Analyse ist keine Anlageberatung und kein Renditeversprechen. Stadtfotos über Unsplash.

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